Salaojaremontti omakotitaloon – milloin se tarvitaan ja mitä remontti maksaa?

Rakennuksen ympäristössä ja sisätiloissa havaitut muutokset antavat aihetta selvittää perustusten kuivatusjärjestelmän kuntoa.

Kiinnitä huomiota erityisesti seuraaviin merkkeihin:

• Salaojien tarkastuskaivossa vedenpinta pysyy poikkeuksellisen korkealla vielä sateiden päätyttyä tai vesi poistuu kaivosta hitaasti.
• Salaojakaivoihin kertyy runsaasti hiekkaa, lietettä tai muuta maa-ainesta.
• Rakennuksen sokkelissa tai kellarin seinissä näkyy kosteutta, tummentumia tai pinnoitteiden irtoamista.
• Kellarin lattian ja ulkoseinän liittymäkohdassa havaitaan kosteusjälkiä.
• Rakennuksen vierustalle kertyy vettä, joka imeytyy hitaasti maaperään.

Sokkelin viereen kertyvä vesi antaa aiheen tarkastaa maanpinnan kallistukset ja sadevesijärjestelmän. Kellarin seinässä näkyvä kosteus puolestaan edellyttää kosteuden alkuperän selvittämistä.

Salaojien tarkastuskaivot sijaitsevat tavallisesti rakennuksen nurkkien läheisyydessä. Vanhoissa taloissa kaivojen kannet ovat saattaneet jäädä nurmikon, istutusten tai muun pintamaan alle.

Avaa tarkastuskaivon kansi ja tarkista vedenpinnan korkeus suhteessa kaivoon liittyviin salaojaputkiin. Tarkastele samalla putkien suuaukkoja, veden virtausta ja kaivon pohjalle kertynyttä maa-ainesta.

Sateiden ja lumien sulamisen aikana maaperässä liikkuva vesi voi kulkeutua salaojiin. Vedenpinnan käyttäytymistä kannattaa seurata myös sateen päätyttyä. Kuivan maaperän aikana salaojakaivo on usein kuiva.

Jos vedenpinta jää pitkäksi aikaa putkien suuaukkojen yläpuolelle, selvitä veden poistumisreitin toiminta ja putkiston mahdolliset tukokset. Myös putkien painumat ja järjestelmän väärät korkeusasemat kuuluvat tarkastettaviin asioihin.

Kuivan maaperän aikana salaojakaivo on usein kuiva. Seuraa järjestelmän toimintaa uudelleen runsaiden sateiden tai lumien sulamisen aikaan, jolloin maaperässä liikkuu enemmän vettä.

Tarkemmat tarkastus- ja huolto-ohjeet löydät Rakentajan artikkelista Salaojien huolto ja korjaus.

Salaojien tehtävänä on johtaa maaperään kertynyttä vettä pois rakennuksen perustusten vierestä ja alta. Salaojitus vähentää perustusten ja alapohjan kosteusrasitusta ja auttaa pitämään pohjavedenpinnan riittävän alhaalla.

Salaojitus koostuu salaojaputkista, vettä läpäisevästä salaojituskerroksesta, tarkastuskaivoista ja veden poisjohtamiseen tarvittavista rakenteista. Maaperässä liikkuva vesi kulkeutuu salaojituskerroksen kautta putkistoon ja edelleen suunniteltuun purkupaikkaan.

Salaojien korkeusasema, putkien kallistukset ja veden poistumisreitti määritetään rakennuksen perustamistavan ja pohjaolosuhteiden perusteella.

Salaojitusjärjestelmän toimintaan liittyy myös kapillaarisen vedennousun katkaiseminen. Kapillaarisessa nousussa vesi siirtyy maaperän ja rakennusmateriaalien huokosissa ylöspäin. Veden kulkeutumista rakenteisiin hallitaan tarkoitukseen suunnitelluilla kapillaarikatkokerroksilla.

Salaojaputket johtavat vettä pois perustusten läheisyydestä. Kapillaarikatkokerros katkaisee veden nousun maaperästä ylempiin rakenteisiin. Salaojituskerroksen ja kapillaarikatkon tehtävät voidaan toteuttaa myös samalla kiviaineskerroksella, kun sen materiaalit ja rakenne täyttävät molempien tehtävien vaatimukset.

Ympäristöministeriön rakennusten kosteusteknistä toimivuutta koskevassa asetuksessa kapillaarivirtauksen katkaiseminen, pohjavedenpinnan hallinta ja kuivatusvesien poisjohtaminen määritellään salaojituksen suunnittelutavoitteiksi.

Rakentajan artikkelissa Sadevedet, salaojat ja patolevyt käsitellään tarkemmin perustusten kosteudenhallintaa ja eri rakenteiden tehtäviä.

Salaojat keräävät maaperän vettä perustusten läheisyydestä. Sadevesijärjestelmä puolestaan johtaa katolta tulevat sade- ja sulamisvedet pois rakennuksen viereltä.

Sadevesien johtaminen suoraan salaojaputkistoon lisää perustusten kosteusrasitusta etenkin rankkasateilla. Salaojien ja sadevesijärjestelmän vedet voidaan johtaa asianmukaisesti toteutettuun yhteiseen perusvesikaivoon, kun sadevesien pääsy salaojaputkistoon on estetty.

Rakennuksen ympärillä myös maanpinnan tulee viettää poispäin perustuksista. Pintavedet johdetaan hallitusti tontin olosuhteisiin soveltuvaan purkupaikkaan.

Tontin pintavesien ohjaamisesta ja kiinteistön omistajan vastuista kerrotaan tarkemmin Rakentajan artikkelissa Kiinteistön omistaja! Olet vastuussa hulevedestä ja sen hallinnasta.

Salaojajärjestelmän käyttöikään vaikuttavat putkimateriaali, asennustapa, maaperän ominaisuudet, veden poistumisreitti ja järjestelmän kunnossapito.

Vanhojen talojen salaojajärjestelmät eroavat toisistaan sekä materiaaleiltaan että toteutustavoiltaan. Myös rakennuksen ympärillä myöhemmin tehdyt pihatyöt ovat saattaneet muuttaa salaojien toimintaa. Esimerkiksi maanpinnan korottaminen, uudet piharakenteet tai veden kulkureittien muuttuminen vaikuttavat perustusten kosteusrasitukseen.

Vanhemmassa omakotitalossa kannattaa selvittää salaojien olemassaolo, sijainti ja mahdollinen uusimishistoria. Tiedot löytyvät ensisijaisesti rakennuksen alkuperäisistä piirustuksista sekä myöhemmin tehtyjen korjausten suunnitelmista ja asiakirjoista.

Jos asiakirjat ovat puutteelliset, järjestelmän rakennetta ja kuntoa selvitetään rakennusteknisillä tutkimuksilla. Salaojien uusimistarve määritetään järjestelmän todellisen kunnon ja toiminnan perusteella.

Ympäristöministeriön kosteusteknistä toimivuutta koskevan asetuksen mukaan rakennuspohja voidaan jättää salaojittamatta, kun erityissuunnittelija on perustamis- ja pohjaolosuhdeselvityksen perusteella varmistanut, että maaperän vedenläpäisevyys ja pohjaveden korkeus mahdollistavat rakennuksen kosteusteknisesti toimivan toteutuksen.

Jos salaojia ei löydy rakennuksen asiakirjoista tai maastosta, rakennustekninen asiantuntija selvittää perustusten kuivatusratkaisun ja mahdollisen korjaustarpeen.

Salaojien korjaustapa valitaan järjestelmän kunnon ja havaitun toimintahäiriön perusteella.

Putkistoon kertyneen maa-aineksen aiheuttama tukos voidaan poistaa huuhtelemalla, kun putkisto on ehjä ja sen korkeusasemat sekä kallistukset ovat kunnossa.

Yksittäinen rikkoutunut tai painunut putkiosuus voidaan korjata paikallisesti, kun järjestelmän muut osat toimivat suunnitellusti.

Koko salaojajärjestelmän uusiminen tulee ajankohtaiseksi esimerkiksi silloin, kun putkisto on laajasti vaurioitunut, sen korkeusasema on virheellinen tai putkiston painumat estävät veden asianmukaisen poistumisen.

Myös salaojituskerroksen puutteet saattavat edellyttää perustusten vierustäyttöjen uusimista.

Salaojien kuntoa selvitetään ammattilaisen tekemällä kuntotutkimuksella. Tutkimuksessa tarkastetaan järjestelmän rakenne, salaojaputkien kunto ja korkeusasemat sekä veden poistuminen suunniteltuun purkupaikkaan.

Putkiston videokuvauksessa havaitaan esimerkiksi tukoksia, rikkoutumia, putkiliitosten vaurioita ja painumia. Tarvittaessa tutkimusta täydennetään korkeusasemien mittauksilla, koekaivuulla ja rakenteiden kosteustutkimuksilla.

Kuntotutkimuksen kirjallinen raportti antaa lähtötiedot korjaussuunnitelman laatimiseen ja urakoitsijoiden tarjouspyyntöihin.

Omakotitalon salaojaremontin hinta liikkuu urakoitsijoiden julkaisemien arvioiden perusteella usein noin 10 000–35 000 eurossa. Kellarillisen talon, vaativan maaperän tai laajojen perustusten korjausten yhteydessä kustannukset voivat nousta tätä korkeammiksi. Remontin lopullinen hinta määräytyy kohteen olosuhteiden ja tarvittavien korjaustöiden perusteella.

Salaojapisteen mukaan salaojaremonttien hinnat ovat yleensä noin 10 000–30 000 euroa. Yrityksen omien remonttien tavallinen hintahaarukka on 14 000–22 000 euroa. Salaojatec puolestaan ilmoittaa omakotitalon salaojaremontin yleiseksi hintahaarukaksi 15 000–35 000 euroa.

Remontin lopulliseen kustannukseen vaikuttavat talon ympärysmitta, perustusten syvyys, maaperä sekä samalla tehtävät perustusten ja pihan korjaukset.

Salaojaremontin hintaesimerkkejä erilaisissa omakotitaloissa

Salaojaremontin kustannukset vaihtelevat rakennuksen ja urakan laajuuden mukaan. Alla olevaan taulukkoon on koottu salaojaurakoitsijoiden julkaisemia hinta-arvioita erilaisille omakotitaloille sekä kaksi toteutuneen remontin kohde-esimerkkiä.

Taulukon neljä ensimmäistä hintaa ovat urakoitsijoiden julkaisemia suuntaa-antavia arvioita. Kaksi viimeistä ovat Salaojapisteen julkaisemia toteutuneiden remonttien kohde-esimerkkejä. Remontin hintaan vaikuttavat rakennuksen pinta-alan lisäksi perustamistapa, kaivuusyvyys ja urakkaan sisältyvät työt.

Salaojaremontin kokonaiskustannuksiin vaikuttavat erityisesti rakennuksen ympärysmitta, perustusten syvyys, maaperän kaivettavuus ja pihan rakenteet.

Kellarillisen talon salaojaremontissa kaivutyöt ulottuvat usein syvemmälle kuin matalaperusteisessa omakotitalossa. Kallioinen maaperä, suuret kivet ja rakennuksen vieressä sijaitsevat rakenteet vaikeuttavat kaivamista.

Remontin laajuuteen vaikuttaa myös perustusten kosteuseristyksen kunto. Kun perusmuurin korjaus, routaeristeiden uusiminen ja sadevesijärjestelmän rakentaminen sisältyvät samaan urakkaan, työhön tarvitaan enemmän materiaaleja ja työvaiheita.

Perustusten ulkopuoliseen korjaukseen on saatavilla myös salaojittavia lämmöneristeitä, kuten ISODRÄN, jonka käyttöä esitellään Rakentajan artikkelissa Salaojaremontti vanhaan taloon: mitä samalla kannattaa korjata?.

Kaivuutyöt, maa-ainekset, kaivot ja perustusten korjaukset muodostavat merkittävän osan urakan kustannuksista.

Remonttia suunnittelevan kannattaa huomioida myös kotitalousvähennyksen mahdollisuus. Rakentajan erillisestä artikkelista löytyvät vähennyksen ajantasaiset määrät ja hakemista koskevat ohjeet.

Korjaussuunnitelmassa määritetään tarvittavat työvaiheet, salaojaputkien sijainti ja korkeusasema, kaivojen paikat sekä veden johtaminen rakennuksesta pois.

Suunnitelman laatimisessa tarvitaan rakennuksen perustamistapaan ja pohjaolosuhteisiin perehtynyttä rakennusalan asiantuntijaa. Vaativissa kohteissa tarvitaan lisäksi rakennesuunnittelua ja geoteknistä suunnittelua.

Tarvitsetko ammattilaisen apua remontin suunnitteluun tai hankkeen johtamiseen? Lue Doventus Oy:n asiantuntijan neuvot remontin suunnittelusta, kilpailuttamisesta ja valvonnasta.

Ennen kaivuutöitä selvitetään myös maanalaiset sähkökaapelit, vesijohdot, viemärit ja muut putkistot sekä niiden sijainti suhteessa suunniteltuun kaivantoon.

Salaojaremontin tarjouspyynnössä määritetään mahdollisimman tarkasti urakan sisältö ja toteutustapa. Tarjouksesta pitää selvitä, mitkä työt sisältyvät urakkahintaan ja mistä veloitetaan erikseen.

Salaojaremontissa erityisen tärkeää on sopia etukäteen kaivumaiden poisviennistä, uusista täyttömateriaaleista, perustusten mahdollisista korjauksista ja pihan ennallistamisesta. Lisäksi on sovittava, miten urakan aikana havaitut lisätyöt hyväksytään ja hinnoitellaan.

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan remontin hinnoittelusta kannattaa sopia kirjallisesti. Kiinteä urakkahinta, hinta-arvio ja enimmäishinta ovat toisistaan poikkeavia hinnoittelutapoja, joilla on vaikutusta lopulliseen laskutukseen.

Rakentajan remontin kilpailutusoppaasta löydät tarkemmat ohjeet urakoitsijan valintaan, tarjousten vertailuun ja urakkasopimuksen tekemiseen.

Jos työn jälki poikkeaa sovitusta, loppulasku yllättää tai urakoitsijan kanssa syntyy erimielisyyttä lisätöistä, lue myös JuriNetin juristin neuvot remonttiriidan selvittämiseen. Artikkelissa kerrotaan, miten virhe dokumentoidaan, urakoitsijalle reklamoidaan ja mitä kuluttaja voi vaatia virheellisen remontin perusteella.

Tavanomaisessa omakotitalon salaojaremontissa rakennuksen ympäriltä poistetaan maa-ainekset tarvittavaan syvyyteen. Samalla puretaan kaivuutyön tiellä olevat piharakenteet sovitussa laajuudessa.

Kaivantojen avaamisessa huomioidaan maaperän kantavuus, perustusten vakaus ja työnaikainen vedenpoisto. Kaivannon luiskaukset, tarvittava tuenta ja perustusten tukeminen määritetään turvallisen työskentelyn varmistamiseksi.

Perustusten kunto tarkastetaan kaivuutöiden yhteydessä

Kun perustukset on kaivettu esiin, tarkastetaan perusmuurin pinta, mahdolliset halkeamat sekä nykyisen kosteuden- ja vedeneristyksen kunto. Samalla arvioidaan routaeristeiden ja mahdollisen perustusten lämmöneristyksen korjaustarve.

Tarvittavat korjaukset toteutetaan laaditun suunnitelman mukaisesti.

Perusmuurin vedeneristysmenetelmä ja muut kosteustekniset rakenteet valitaan rakennuksen perustamistavan ja kosteusolosuhteiden perusteella.

Rakentajan artikkelissa Milloin on perustusten vedeneristeiden korjausaika? käsitellään tarkemmin perustusten kosteussuojauksen korjaamista.

Uudet salaojaputket ja kaivot asennetaan suunnitelman mukaan

Vanha salaojajärjestelmä poistetaan sovitussa laajuudessa, minkä jälkeen uudet putket asennetaan suunnitelmassa määritetylle korkeudelle.

Salaojaputket asennetaan vettä läpäisevään salaojituskerrokseen. Putkien kallistukset johtavat veden kohti tarkastuskaivoja ja edelleen järjestelmän purkupaikkaan. Salaojituskerroksen materiaalit ja kerrospaksuudet määritetään kohteen suunnitelmassa.

Järjestelmään asennetaan tarvittavat tarkastuskaivot ja muut veden poisjohtamiseen liittyvät rakenteet. Jos veden johtaminen suunniteltuun purkupaikkaan edellyttää pumppausta, järjestelmään kuuluu myös salaojapumppaamo.

Salaojaputkiston asennuksen yhteydessä tarkastetaan sadevesijärjestelmän kunto ja toteutetaan suunnitelman mukaiset korjaukset.

Salaojaputkien ja perustusten korjausten valmistuttua kaivannot täytetään suunnitelmassa määritetyillä maa-aineksilla. Täyttöjen yhteydessä asennetaan tarvittavat routaeristeet ja viimeistellään rakennuksen ympärillä olevat maanpinnan kallistukset.

Lopuksi kunnostetaan sovitut piharakenteet, kuten kulkuväylät, kiveykset ja nurmialueet.

Salaojaremontti toteutetaan tavallisesti sulan maan aikana, jolloin kaivaminen ja pihan viimeistely onnistuvat tavanomaisilla työmenetelmillä. Salaojaremontin ehtii kyllä hyvin tehdä vielä syksyllä. Kaivuutöitä voidaan jatkaa niin pitkään kuin maaperä, sääolosuhteet ja käytettävät työmenetelmät mahdollistavat turvallisen toteutuksen.

Syksyn sateet lisäävät kaivantoihin kertyvän veden määrää ja vaikuttavat maaperän kantavuuteen. Märässä maassa kaivannon sortumavaara on huomioitava erityisesti perustusten vieressä.

Myös perustusten kosteuden- ja vedeneristysmateriaalien asennusolosuhteet on tarkistettava ennen työn aloittamista. Valmistajan ohjeissa määritetään käytettävien tuotteiden asennuslämpötilat ja alustan kosteutta koskevat vaatimukset.

Syksyllä aloitettavan salaojaremontin aikatauluun sisällytetään kaivantojen täyttäminen ja rakennuksen ympäristön viimeistely ennen talven tuloa. Työnaikainen vedenhallinta ja kaivantojen turvallisuus suunnitellaan myös mahdollisten säästä johtuvien keskeytysten varalle.

Tavanomaisessa omakotitalossa kaivuu- ja asennustyöt kestävät usein noin yhdestä kolmeen viikkoon. Vaativat perustusten korjaukset ja laajat pihan ennallistamistyöt pidentävät urakkaa.

Talossa asuminen onnistuu tavallisesti remontin aikana, sillä työt tehdään pääosin rakennuksen ulkopuolella.

Urakoitsijan kanssa sovitaan etukäteen turvallisista kulkureiteistä, sisäänkäyntien käytöstä sekä mahdollisista vesi-, viemäri- ja sähkökatkoksista. Erityisesti lapsiperheissä on huolehdittava siitä, että avonaiset kaivannot ja työmaa-alue on suojattu asianmukaisesti.

Salaojaremontissa suuri osa työn lopputuloksesta jää maan alle. Siksi peittyvien rakenteiden tarkastaminen ja dokumentointi kuuluvat olennaisena osana remontin toteutukseen.

Ennen kaivantojen täyttämistä tarkastetaan salaojaputkiston korkeusasemat, kallistukset, liitokset ja veden poistumisreitti. Samalla dokumentoidaan perustusten korjaukset, kosteuden- ja vedeneristys, routaeristys sekä salaojituskerroksen toteutus.

Työvaiheiden valokuvat ja toteutuneita rakenteita kuvaavat tarkepiirustukset säilytetään rakennuksen muiden asiakirjojen yhteydessä.

Valmiin urakan vastaanotossa tarkastetaan myös tarkastuskaivojen saavutettavuus, pihan kallistukset ja piharakenteiden sovittu viimeistelytaso.

Urakoitsijalta pyydetään lisäksi järjestelmän käyttö- ja huolto-ohjeet sekä tiedot mahdollisista takuista.

Salaojien tarkastuskaivot ja veden purkureitti kannattaa tarkastaa vuosittain sekä erityisesti runsaiden sateiden jälkeen. Samalla seurataan veden virtausta, kaivoihin kertyvän lietteen määrää ja mahdollisen pumppaamon toimintaa.

Salaojien huoltotiedot ja tarkastuksissa tehdyt havainnot merkitään omakotitalon huoltokirjaan. Kirjaa myös salaojaremontin ajankohta ja säilytä korjaussuunnitelma, toteumapiirustukset, työvaiheiden valokuvat sekä urakoitsijan luovuttamat käyttö- ja huolto-ohjeet. Näin järjestelmän toimintaa ja korjaushistoriaa voidaan seurata myös vuosien päästä.

Jos talossasi ei vielä ole huoltokirjaa, voit ottaa käyttöön Rakentaja.fi:n maksuttoman Oman kodin huoltokirjan. Täytettävään huoltokirjaan voit koota talon rakenteiden ja teknisten järjestelmien tiedot, tehdyt huollot sekä tulevat korjaustarpeet.

Lähteet

• Ympäristöministeriön asetus rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta (782/2017), erityisesti 16–17 §
• Ympäristöministeriö: Rakennusten kosteustekninen toimivuus – ohje 2020
• FISE: Puutteellinen salaojitus
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Palveluiden hinnasta sopiminen
• Kilpailu- ja kuluttajavirasto: Remontin tarjouspyyntö ja sopimus
• Salaojapiste: Salaojaremontin hintaopas 2026
• Salaojamies: Salaojaremontin hinta
• Salaojatec: Salaojaremontin hinta
• Vesivek: Salaojaremontin hinta