Kylpyhuoneen kosteusvaurioremontti

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 10.1.2013 klo:12:24

Kerrostalon kylpyhuoneen kosteusvaurion korjaus. Osakkeenomistaja vai taloyhtiö maksaa vesieristyksen ja lattiakaivon materiaalit ja työn. Mikä on yleinen käytäntö???

Kysyjä

Juridiikka

Kysymyksiä: 2 kpl

Kayttäjän kysymykset

Virallinen vastaus

Kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan. Kunnossapitovastuun jaosta voidaan kuitenkin määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä. Lain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Eristeillä tarkoitetaan lämmön-, veden-, kosteuden-, höyryn-, palon- ja ääneneristeitä. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Tämä edellä mainittu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään. Ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin määrätty vastaa yhtiö siis vesieristyksestä sekä lattiakaivon asentamisesta ja vaadituista materiaaleista. Työt tulee tehdä hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiöillä voi kuitenkin olla erilaisia näkemyksiä, rakennetyypit huomioiden, sen suhteen kuinka vesieristys tulee toteuttaa, osassa taloyhtiöitä vesieristykset saatetaan korvata esimerkiksi vain seinän puoleenväliin tehtynä ja toisissa taas vaaditaan vesieristykset lattiasta kattoon saakka.
- Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella ja tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja.-

Eeva Vesterbacka OTM JuriNet Espoo - Asianajotoimisto Voutilainen Oy

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>

Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Kylpyhuoneen kosteusvaurioremontti":

Jäsenen JR454159223 antama (10.1.2013 klo:19:31) kommentti

Ei kannata kysyä yleisestä käytnnöstä oikeastaan ollenkaan, vaan mikä on taloyhtiönne käytäntö (paremminkin viralliset päätökset), koska se usein poikkeaa yleisestä käytännöstä.

Kuitenkin kosteusvariotapauksassa se on (yleisesti sanottuna) käsiteltävä lain mukaan, jos se on johtunut talon "heikkoudesta", mutta jos se on johtunut osakkeen omistajan tyrimisestä, niin se on osakkeenomistajan kustannus ellei sekin ole yhtiössänne toisin (tuskin on). Kosteusvauriotapauksessa korjausvastuu on yleensä laajempi kuiin vain se vesieriste ja/tai lattiaksaivo.

Kysymykseesi ei voi oikeastaa tarkemmin/syvällsemmin vastata, koska kysymyksesi alkutiedot ovat melko "pyöreitä".

Kyseinen asia on ensi kädessä hallituksen käsissä ja toissijaisesti yhtiökokouksen asia, eikä missään tapauksessa isännöitsijän juttu. Isännöitsijä on vain "tsuppari".

Jäsenen marksto antama (10.1.2013 klo:22:34) kommentti

Talon rakenteet märkätilojen vesieristeineen samoin kuin taloa palvelevat yhteiset tekniset järjestelmät kuuluvat yleensä taloyhtiön yhteisesti vastattaviin. Tarkennuksista tai poikkeuksista on maininta yhtöjärjestyksessä.

Jäsenen punainenpilvi antama (11.1.2013 klo:7:06) kommentti

Asia ei kuulu yhtiökokoukselle.

Isännöitsijä hoitaa asunto-osakeyhtiölain mukaan, ei tarvita erikseen mitään hallituksen päätöksiä jos ei ole erikoistapaus. Meilläpäin ei ole tapana, että hallitus aina erikseen päättää että isännöitsijä tekee sellaisen asian joka kuuluu hänen tehtäviinsä.

Taloyhtiö teettää ja maksaa ellei asukas ole aiheuttanut vahinkoa.

Jäsenen JR454159223 antama (11.1.2013 klo:9:29) kommentti

Taloyhtiössä johtaa toimintaa vain ja ainoastaan valittu hallitus, joka luo kaikelle toiminnalle puitteet ja ohjeet. Se voi viedä asian tai asiat yhtiökokoukseen päätettäväksi. Hallitus on taloyhtiön todellinen toimitusjohtaja, joka on raportointivelvollinen yhtiökokoukselle, joka taas on taloyhtiössä lopullinen päättäjä ja määrääjä. Yhtiökokouksen yli ei taloyhtiössä kävele hallitus ja vielä vähemmän isännöitsijä..

Hallitus toimii lakien ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Erikoistapauksissa aina päätös on hallituksen tehtävä, jolloin näistä vastaavissa tapauksissa syntyy käytäntö. Hallitus voi hakea toiminnalleen jossakin asiassa yhtiökokouksen päätöksen.

Yhtiökokouksenkin on noudatettava lakeja, asetuksia ja muita määräyksiä. Taloyhtiössä isännöitsijä on vain yhtiökokouksen ja hallituksen määräyksien toimeenpaneva elin. Isännöitsijä tietenkin tekee ja hoitaa rutiinitehtävät annettujen ohjeiden mukaan. Hänellä ei ole mitään määräysvaltaa taloyhtiössä. Hän on ”äänetön ja määräysvallaton duunari”.

Ohessa kaksi suoraa lainausta WikipediA:sta:

”Isännöinti on isännöitsijän harjoittamaa asiantuntijapalvelua, asioiden valmistelua ja esittelyä taloyhtiön hallitukselle ja yhtiökokoukselle sekä näiden päätösten toteuttamista. Isännöitsijä on asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön operatiivinen johtaja. Hän tekee yhteistyötä taloyhtiön hallituksen, asukkaiden ja palveluntuottajien kanssa. Isännöintialan ammattilaisten muita työnimikkeitä voivat olla isännöitsijän ohella kiinteistöpäällikkö tai manageri.”

”Isännöitsijän vähimmäistehtävä asunto-osakeyhtiössä on huolehtia taloyhtiön juoksevasta hallinnosta taloyhtiön hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöinti huolehtii siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Tämä on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa. Isännöintipalvelun hinta, laatu ja laajuus määritellään taloyhtiön ja isännöitsijän välisessä sopimuksessa.”

Sitten pari suoraa lainausta Taloyhtiö.net:stä:

”Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Juoksevaan hallintoon sisältyviä tehtäviä ei laissa ole voitu yksityiskohtaisesti määritellä. Ne määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä alalla muodostuneen käytännön mukaisesti.”

”Lainsäädännössä ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia isännöitsijäksi valittavan henkilön kyvyille ja taidoille. Lainsäädännössä edellytetään isännöitsijältä ainoastaan, ettei hän ole vajaavaltainen (alle 18-vuotias, edunvalvonnan alainen) eikä konkurssissa ja että hänellä on asuinpaikka Euroopan talousalueella.”

Vielä tasapuolisuuden vuoksi myös kaksi lainausta Isännöintiliiton sivustolta:

”Isännöitsijä on asiantuntija, jonka tärkein tehtävä on johtaa taloyhtiötä hallituksen ja yhtiökokouksen antamien ohjeiden mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä on
•operatiivinen johtaja
•edunvalvoja
•asioiden valmistelija ja esittelijä
•päätösten toteuttaja.”

”Isännöinti vastaa siitä, että taloyhtiön rutiinit hoituvat, arki sujuu ongelmitta ja asumiskustannukset pysyvät hallinnassa. Isännöitsijä tekee yhteistyötä taloyhtiön hallituksen, asukkaiden ja palveluntuottajien kanssa. Hän on mukana hallitustyöskentelyssä ja huolehtii kiinteistön arvon kehittymisestä osakkaiden toiveiden mukaisesti.”

Että silleen! Jos jollekin jää epäselvyyksiä taloyhtiön hoidosta ja isännöitsijästä, niin silloin kannattaa mennä peilinsä eteen ja kysyä: miksi minä peiliin katsoja en ymmärrä?

Jäsenen Halpakorjaus antama (11.1.2013 klo:10:05) kommentti

http://www.rakentaja.fi/indexfr.aspx?s=/keskustelukanava/ketjut/19231/3/961268/1/

Asiasta on hän jo keskustellut itsensä kanssa aiemminkin.

"Pitopalvelu" ei ole vieläkään tehtäviensä tasalla. Miksi tuo uhkailuteksti saa edelleen olla palstalla?

Jäsenen Halpakorjaus antama (11.1.2013 klo:10:47) kommentti

http://www.kysyasunto-osakeyhtiolaista.fi/viewtopic.php?f=20&t=125

Oikeatakin tietoa voi linkata isännöitsijän eriävästä mielipiteestä ja roolista hallitustyöskentelyssä.

Jäsenen JR454159223 antama (11.1.2013 klo:13:34) kommentti

Taitaa se kirjoituspöydän laatikkokin olevan kiinni, joten roskis on sittenkin parempi paikka, jolloin lämpölaitoksille tulee lämmitystarviketta yllin kyllin.

Olen sanonut: "...Hallitus toimii lakien ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti...." ellei toimi, niin eihän se ole ainakan minun vallassa eikä muittenkaan ko. elimien toiminta.

Jänkhäähä toivottavasti jänkhää roskiksiin suoraan ja lyhennettynä, jolloin säästyy paljon ilmaston saastumista.Jokos vakan alunenkin on täynnä vai onko edes sitäkään?

Jäsenen punainenpilvi antama (16.1.2013 klo:4:05) kommentti

"Hallitus on taloyhtiön todellinen toimitusjohtaja".

Tällaista lakimuutosta ei ainakaan eduskunta ole käsitellyt.

Jokaisessa osakeyhtiössä on sekä hallitus että toimitusjohtaja, josta asunto-osakeyhtiössä käytetään nimitystä isännöitsijä. Isännöitsijä ei saa noudattaa yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä joka on asunto-osakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön. Pelkkä eriävän mielipiteen ilmoittaminen ei riitä.

Jos hallitus siirtää toimivaltaansa kuuluvan asian yhtiökokouksen päätettäväksi, on se kykenemätön hoitamaan tehtäviään ja syytä vaihtaa

seuraavassa yhtiökokouksessa.

PS. Kysymys kuului: kuka maksaa korjauksen. Pientä rönsyilyä?

Jäsenen JaakkoLaukka antama (16.1.2013 klo:11:32) kommentti

Vaihdupa taas "alkuperäiseksi", mutta voihan se jatkua noin "älykkään" hölmöinä tuollakin. Asioitten osaaminen ei näytä kuitenkaan muuttuneen.