Kylpyhuoneen korjauksen vastuu

Hankkeen valmistelu

Kysytty: 12.11.2012 klo:23:15

Olemme ostaneet asuntomme (rakennettu 1981) noin puoli vuotta sitten. Yhtiöön kuuluu 6 osakasta.Päätimme tehdä asuntoomme remontin kylpyhuoneeseen, saunaan ja wc:hen.

Annettuamme toimenpidesuunnitelman ja saatuamma yhtiöltä hyväksynnän työlle aloitimme työt. Pyysimme aluksi paikalle vakuutusyhtiön (yhtiön kiinteistövakuutuksen myöntäneen) hyväksymän yrityksen suorittamaan kosteusmittauksen (omaan laskuun). He suosittelivat, että puramme pintarakenteet ensin pois jotta saadaan luottettavimmat tulokset, koska olisimme purkaneet pintarakenteet joka tapauksessa.

Edellinen osakas oli tehnyt kylpyhuoneremontin joskus 80-luvulla, mutta tarkkaa ajankohtaa ei ole tiedossa. Remontissa oli asennettu uudet laatat vanhojen päälle ja lattian muovimatto jätetty lattialaattojen alle. Lisäksi kuulimme ostohetken jälkeen, että asunnossa oli sattunut pieni tulipalo saunassa kun siellä oli kuivatettu pyykkiä (taloyhtiöllä ei tarkkaa tietoa mitä vahinkoa oli tullut ja miten vahingot oli tarkalleen ottaen korjattu, mutta paneelit ainakin vaihdettu ja vakuutusyhtiö korvannut).

Kosteusmittausraportissa ilmeni, että seinärakenteissa oli kosteusvauriota, mutta rakenteet olivat kuivia (vauriot tulleet aiemmin). Selkeää ja yksiselitteistä syytä kosteusvaurioille ei osattu antaa, mutta raportissa mainittiin seuraavat vauriot: kipsilevyissä kosteusvaurioita, runkopuissa kasvustoa, saunassa alumiinipaperi väärin asennettu (alumiini paperi asennettu alakierron taakse eikä vesi pääse valumaan laattojen päälle), höyrysulkumuovin saumoja ei teipattu.

Mittauksen suorittanut yritys antoi myös suositellut korjaustoimenpiteet: kaikki puurakenteet vaihdettava joissa kasvustoa, kaikki hapettuneet eristeet vaihdettava, höyrysulkumuovi vaihdettava ja asennettava oikein (saumat teipataan), vesieristys (alkuperäisenä ei ollut), saunan alumiinipaperi asennettava oikein (yhdistettävä vesieristykseen), desinfiointi, suositellaan kipsilevyjen (vaurioituneiden) vaihtoa.

Otimme välittömästi kosteusmittausraportin saatuamme yhteyttä isännöitsijään ja hallitukseen ja toimitimme raportin myös heille. Nyt emme ole päässeet yhtiön kanssa yhteisymmärrykseen, että mikä osa vauroiden korjaamisesta kuluineen kuuluu yhtiölle ja mikä osakkaalle. Isännöitsijä on hyvinkin epävarma koko asiasta ja asia ei oikein tunnu etenevän sekä hän tuntuu vähättelevän koko ongelmaa. Hallitus kävi isännöitsijän kanssa katsomassa remonttiamme vaurioiden havaitsemisen jälkeen, mutta emme ole saaneet heiltä sen jälkeen mitään vastausta kun olemme tiedustelleet voimmeko jatkaa remonttia ja sopiiko yhtiölle käyttämämme remontoija joka voisi alunperin suunnitellun lisäksi korjata myös havaitut vauriot vai tahtooko yhtiö hankkia oman urakoitsijan.

Olemme jo tarjoutuneet hoitamaat kaikki käytännön toimet valvojaa, työn suorittajia yms. osalta kuhan vain saataisiin yhtiön kanta selväksi ja sovittua kustannusten jaosta.

Kysymys kuuluukin, että mitkä asiat kuuluvat yhtiön vastuulle kustannuksineen ja mitkä osakkaalle.

Kiitos etukäteen!

Stimpa

Kysymyksiä: 6 kpl

Kayttäjän kysymykset

Virallinen vastaus

Normaali korjauskustannusten jako on sellainen, että vesieristeen takana ja alumi...

Nähdäksesi vastauksen kokonaan sinun on oltava >>sisäänkirjautunut<< palveluun.
Liity jäseneksi >>tästä<< Jäsenyys on maksuton, eikä velvoita sinua mihinkään.
Jäsenenä voit myös itse kysyä kysymyksen palstalla.

Arvostele vastaus kysymykseen "Hankkeen valmistelu / Kylpyhuoneen korjauksen vastuu":

Jäsenen Stimpa antama (18.11.2012 klo:23:24) kommentti

Kiitos vastauksesta. Aloimme tekemään remonttia ja huomasimme lattiaa (ontelolaatta) piikatessa, että alapohjassa on vettä n.20 cm. Tämä kävi ilmi kun olimme poistamassa kylpyhuoneen lattiakaivoa ja siitä lähtevää mutkaa (viemäri ohjattu menemään alapohjassa. Uskoaksemme tämä ei ole kovin pieni ongelma. Miten meidän tulisi edetä asian kanssa sen jälkeen kun olemme asiasta ilmoittaneet isännöitsijälle, hallitukselle ja edellisille osakkaille?

Jäsenen JR454159223 antama (19.11.2012 klo:0:04) kommentti

Kysymyksestä ei valitettavasti selviä kaikkea oleellista, joten on vain todettava, että saattapa vauriot eli korjauskustannukset mennä kokonaankin kysyjän piikkiin. Tässä taloyhtiön on noudatettava myös tasapuolista kohtelua nyt ja tulevaisuuttakin ajatellen. Tällöin kysyjällä on oikeus regressioon edelliseltä omistajalta jne, joten taloyhtiöllä ei ole muuta tekemistä kuin antaa luvat ja riitävä valvonta.

Ennustan, siis "ennustan", jota en yleensä tee, että saattaapa syntyä melkoinen hässäkkä, jos isännöitsijä ja hallitus ovat "ajan tasalla".

Jäsenen Betonitohtori antama (19.11.2012 klo:7:44) kommentti

Oleellista on, mitä ostajalle on kerrottu ostotilanteessa. Jos ostajalle on kerrottu vesieristyksien yms olevan kunoossa niin, silloin ne pitää olla kunnossa. Nyt tilanne on nähtävillä, ei ole kunnossa. Tilanne ei ole sovitun mukainen. Vastuu on pintarakenteita lukuunottamatta taloyhtiön vastuulla. Jos homma ei oikene niin lakimiehen juttusille, oikenee...

Jos taas vauriot on esitelty ostajalle ennen kauppaa niin siiloin ostaja pitää hyvänään...

Jäsenen vaihtoehtoja antama (19.11.2012 klo:9:21) kommentti

Asiahan on niin että ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta määrätty, vastuu korjauksista kuuluu yhtiölle aina pintaan asti ("ennallistamispykälä").

Vauriothan ovat rakeenteissa, ja tutkimuksen(?) mukaan niissä esiintyy myös mikrobeja (kasvustoa).

"Ostotilanteessa" kerrotuilla, tai kertomatta jättämisillä ei ole asian kanssa mitään tekemistä.

Maakaari ei päde osakekaupoissa.

Jäsenen Betonitohtori antama (19.11.2012 klo:9:24) kommentti

Ei tässä maakaaresta kukaan ole puhunutkaan... Asuntokauppalaki pätee tässä tapauksessa...

Jäsenen vaihtoehtoja antama (19.11.2012 klo:9:28) kommentti

Ei, - vaan asunto-osakeyhtiölaki.

Jäsenen Betonitohtori antama (19.11.2012 klo:11:31) kommentti

Asuntokauppalaki ohjaa osakekauppaa...!

Jäsenen JR454159223 antama (19.11.2012 klo:15:50) kommentti

Tässä tulee kysymykseen kumpikin laki, siis asuntokauppalaki että asoy-laki.

Jäsenen Halpakorjaus antama (19.11.2012 klo:17:12) kommentti

"Kosteusmittausraportissa ilmeni, että seinärakenteissa oli kosteusvauriota, mutta rakenteet olivat kuivia (vauriot tulleet aiemmin)."

Nyt ei ole uusia vaurioita, joten antaa olla. Taloyhtiö korjaa joskus rakenteet, kun pesuhuoneet korjataan keskitetysti (ja todennäköisesti samoja vaurioita on muissakin). Rakenteet ovat kuivat = ei vauriota. Kyseessähän oli osakkaan omaehtoinen remontti.

Vaikka osakkaan tilaama ja maksama tarkastaja jotain löysikin ja esitti korjauksia, tuo ei tarkoita sitä että pitäisi niiden mukaan toimia.

Varmaan tuossa on pakko sitten yhtiön tilata oma puolueeton tarkastus rakenteista. Jos sen mukaan on korjattavaa, niin sitten korjataan. On hyvä taloyhtiön desinfioida rakenteet. Levyt, vedeneriste ja laatat menevät kyllä osakkaan piikkiin koska ryhtyi remontoimaan ja purkamaan rakenteita.

Todettakoon vielä että kiinteistövakuutus ei korvaa kosteusvaurioita (vesivahinkoja kylläkin esim. putkirikon aiheuttamia) Vakuutusyhtiöllä ei ole mitään tekemistä asiassa.

Jäsenen Betonitohtori antama (19.11.2012 klo:17:16) kommentti

Kaikki kosteusvauriot on korjattava oli ne sitten kuivia tai märkiä. Ei niitä millään lailla erotella! Kuiva mikrobikasvusto on yhtälailla terveydelle haitallinen kuin märkä.

Mistähän noitakin ajatuksia oikein tulee

Jäsenen vaihtoehtoja antama (19.11.2012 klo:21:56) kommentti

Nyt "komppaan" "BT":n edellistä kommenttia.

Lisäksi, mikäli mikrobivaurioita, tai muita rakenteellisia vikoja paljastuu - omaehtoisessakin remontissa -, ei yhtiö vapaudu korjausvelvollisuudestaan.

Ps.

Asiahan pitäisi nähdä positiivisena, kun vaurio paljastui ennen kuin se olisi "hypännyt silmille" pahimmalla, ja kalliimmalla tavalla.

Jäsenen Halpakorjaus antama (19.11.2012 klo:22:12) kommentti

Taloyhtiön olisi pitänyt tilata tuo kosteusmittaus.

Jäsenen Betonitohtori antama (20.11.2012 klo:7:23) kommentti

Käsittääkseni työlle on ollut taloyhtiön lupa. Miksi kosteusmittaus olisi pitänyt tilata taloyhtiön toimesta? Hyvä, että on mitattu. Toisaalta, onko kosteusmittaaja oikea taho tekemään korjausehdotuksia, on tuhannen taalan kysymys....

Jäsenen vaihtoehtoja antama (20.11.2012 klo:9:24) kommentti

"Taloyhtiön olisi pitänyt tilata tuo kosteusmittaus."

Täysin epärelevantti kommentti asiassa, jossa osakas on saanut yhtiön luvan ryhtyä toimeeen suunnitelmiensa mukaisesti.

Jäsenen Halpakorjaus antama (20.11.2012 klo:9:29) kommentti

"Miksi kosteusmittaus olisi pitänyt tilata taloyhtiön toimesta?"

Vain taloyhtiön tilaamalla (tai jälkikäteen hyväksymällä) kosteusmittauksella on painoarvoa. Käsittääkseni lupa annettiin vain pesuhuoneen remontointiin, ei kosteusmittaukseen rakenteita rikkoen.

Osakas voi tehdä kosteusmittauksia omalla luvallaan ja niiden pohjalta osakas voi vaatia taloyhtiötä tekemään tarkempia tutkimuksia. Jos ilmenee että mittaustuloksen pohjalta ei ole syytä epäillä välitöntä korjausta vaativaa kosteusvauriota, niin osakas vastaa kosteusmittauksen kuluista. On arvioitava, onko tuo vaurio sen laatuinen, että edellyttää välittömiä toimia. Tämä edellyttää uutta puolueetonta mittausta, jonka osakas maksaa, mikäli uuden mittauksen mukaan mikrobitaso onkin hyväksyttävällä tasolla.

Ihmetyttää tuo kuvio että osakas tilaa omin päin kosteusmittauksen, eikä niin kuin normaalisti, että osakas pyytää taloyhtiötä tilaamaan mittauksen kun epäilee kosteusvauriota. Tuo ei herätä luottamusta, ei varsinkaan silloin jos osakas vaatii että itse tilatun tutkimuksen perusteella pitää taloyhtiön maksaa koko pesuhuoneremontti, myös laatoitus.

"Mittauksen suorittanut yritys antoi myös suositellut korjaustoimenpiteet: kaikki puurakenteet vaihdettava joissa kasvustoa, kaikki hapettuneet eristeet vaihdettava, höyrysulkumuovi vaihdettava ja asennettava oikein (saumat teipataan), vesieristys (alkuperäisenä ei ollut), saunan alumiinipaperi asennettava oikein (yhdistettävä vesieristykseen), desinfiointi, suositellaan kipsilevyjen (vaurioituneiden) vaihtoa."

On todennäköistä että muissa pesuhuoneissa tehty mittaus osoittaisi täsmälleen samat ongelmat. Jos taloyhtiö uuden mittauksen pohjalta päätyy korjaamaan tuon pesuhuoneen, on looginen jatko että muutkin pesuhuoneet korjataan, sama vika niissäkin on. Ainakin asia on heti kosteusmittauksin varmistettava.

Ja tuota remonttiahan ei voi jatkaa, ennen kuin hallitus on käsitellyt asian ja antaa luvan jatkaa.

Jäsenen JR454159223 antama (20.11.2012 klo:9:37) kommentti

Asukas saa tilata omaan piikkiinsä kosteusmittauksen milloin lystää. Jos taloyhtiö ei hyväksy kosteusmittausta, niin se voi pyytää omansa. Se on hyvin yksinkertaista!Ei se monimutkaisempaa.

Jäsenen Betonitohtori antama (20.11.2012 klo:9:43) kommentti

Jos kosteusmittaus on suoritettu ne ammattiliikken toimesta on sillä sama painoarvo kuin taloyhtiön tilaamalla. Taloyhtiöt eivät luokkittele mikä mittaus on pätevä ja mikä ei!

Järki hoi!!!!!!!

Voitaissin ajateella toisinkin päin. Osakkeen haltija ei luota taloyhtiön mittauksiin...

Jäsenen Halpakorjaus antama (20.11.2012 klo:9:55) kommentti

Kysymyshän ei ole pelkästään kosteusmittauksesta, joka sehän sitä paitsi osoitti että kosteutta ei ole.

Enemmän tässä on kysymys siitä, ovatko kosteusmittaajan arviot rakenteesta (esim. mikrobitaso, vedeneristeen puuttuminen???) oikeat. Ja oliko v. 1980 ollenkaan tapana esim. teipata saunan höyrynsulkuja? Korjausehdotus on sitä paitsi vain ehdotus, taloyhtiö arvioi miten ja missä laajuudessa korjaus sitten toteutetaan.

Taloyhtiö voi kyllä asettaa ehtoja mittaajan pätevyydelle. Esim. että mittaajan nimen pitää olla VTT:n luettelossa. Taloyhtiö voi aina myös kyseenalaistaa tehdyn mittauksen ja vaatia uutta mittausta ennen korjauspäätöstä.

Jäsenen Stimpa antama (20.11.2012 klo:23:05) kommentti

Kosteusmittauksen suorittanut yritys oli kiinteistön vakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön hyväksymä ja taloyhtiön aiemminkin käyttämä yritys. Osakas tilasi mittauksen kun yhtiö ei sitä tehnyt.

Yhtiössa tehty kuluvana vuonna toisen osakkaan toimesta kylpyhuoneremontti ja vastaavia eikä muunkaanlaisia vaurioita siellä ilmennyt.

Jäsenen Halpakorjaus antama (21.11.2012 klo:8:27) kommentti

"Yhtiössa tehty kuluvana vuonna toisen osakkaan toimesta kylpyhuoneremontti ja vastaavia eikä muunkaanlaisia vaurioita siellä ilmennyt."

No, miten tuon voi tietää, kun mittauksia ei silloin tehty?

Joka tapauksessa hallituksen on nyt päätettävä, hyväksyykö tekemänne mittauksen vai teettäkö oman ns. puolueettoman mittauksen. On päätettävä myös mihin toimiin yhtiö ryhtyy tuon tehdyn tai sitten uuden mittauksen pohjalta. Hallituksen on maksettava nyt jo tehty mittaus, jos se hyväksytään lähtökohdaksi korjauksista päätettäessä.

Hallituksen on kohtuullisessa ajassa asia käsiteltävä, jotta töitä voidaan jatkaa. Jos korjauksia edeltävät vauriot olisi todettu ennen rakenteiden avausta, silloin yhtiö olisi korjannut kaiken, myös pinnat (laatoituksen). Nyt koska osakas ryhtyi omaehtoiseen remonttiin, asia ei ole yksiselitteinen.

Oikeuden ennakkotapausta ei ole. Yleensä on menetelty niin että yhtiö korjaa rakenteet, mutta osakas maksaa sen minkä aikoikin tehdä eli pohjan tasoituksen, vedeneristeen ja päälle laatoituksen. Nämä kulut eivät tule osakkaalle yllätyksenä.

Jäsenen vaihtoehtoja antama (21.11.2012 klo:11:01) kommentti

"Jos korjauksia edeltävät vauriot olisi todettu ennen rakenteiden avausta, silloin yhtiö olisi korjannut kaiken, myös pinnat (laatoituksen). Nyt koska osakas ryhtyi omaehtoiseen remonttiin, asia ei ole yksiselitteinen."

Toiset ne saa yksinkertaisenkin asian vaikeaksi.

As. Oy-laki, yhtiöjärjestys, ja vakiintunut käytäntö määrittävät "marssijärjestyksen".

Ps.

Toiseesa "ketjussa" taitaa olla selvennystä tuohon "omatoimiseen" remonttiin. (Kokonaisuus ajatellen ei niinkään, - pelkästään omatoiminen, - vaan perustellusti järkevä, - myös yhtiön kannalta).

Jäsenen JaakkoLaukka antama (21.11.2012 klo:12:08) kommentti

"Oikeuden ennakkotapausta ei ole"

Ugh! Lakimies tietää ja halvalla menee!

Jäsenen Halpakorjaus antama (21.11.2012 klo:15:26) kommentti

Osakkaalla on oikeus saada hyvitys tekemästään pesuhuoneremontista silloin kun taloyhtiö päättää tehdä keskitetysti pesuhuoneremontit kaikkiin asuntoihin. Hyvitys on enimmillään se mikä on remontista saatu hyöty. Yhtiökokous päättää hyvityksen suuruuden.

Tämä käytäntö oli osakkaalla tiedossa silloin kun ryhtyi remonttiin. Yhtiökokous aikanaan päättää hyvityksen suuruuden.

Vakiintunut käytäntö tai marssijärjestys ei ole as.oy-laista. Laissa todetaan että yhtiö vastaa rakenteista ja korjaa ne kuntoon. Laissa myös sanotaan että osakkaalla on oikeus tehdä omana työnään remontteja, jotka pitää yksilöidä hallitukselle ja niihin annetaan lupa.

Tässä pyydettiin lupa pesuhuoneremonttiin (vedeneriste ja laatoitus ja yhtiön perimät tarkastusmaksut, jotka osakas sitoutui korvaamaan).

Jäsenen vaihtoehtoja antama (22.11.2012 klo:0:21) kommentti

Halvaksi tulee, kun nyt ollaan jo hyvittämässäkin - kukahan ja ketä.

Tulkinnatkin sieltä edullisimmista päästä - ilmaisia.

Kirjoitin:

"As. Oy-laki, yhtiöjärjestys, ja vakiintunut käytäntö määrittävät "marssijärjestyksen"."

Juuri tuossa pätevyysjärjestyksessä asia on näin.

Kysyjälle:

Rakenteet, niiden kuivatus ja korjaus, sekä niiden saattaminen vedeneristepintaan asti kuuluu yhtiölle (myös em. töiden valvonta).

Nyt jo suoritetut kost.mittaukset hyväksy "omaan piikkiin", tai neuvottele asiasta. (kosteudethan tulisi aina mitata ennen vedeneristetöitä, johon olit varmaankin varautunut jo ennakkoon).

Neuvottele myös tuo laatoitusosuus, ja kirjauta sopimus ylös perusteluineen. Tämä siksi, ettei yhtiössä jatkossa menisi asiat sekaisin tulkittaessa yhdenvertaisuuspykälän soveltamista.

Jäsenen Halpakorjaus antama (22.11.2012 klo:8:40) kommentti

Kyllähän näissä omaehtoisissa remonteissa on pelin henki se että yhtiö vastaa että alustarakenne on kunnossa. Kosteusmittaus tehdään ennen uuden vedeneristeen tekoa. Osakas ja yhtiö kumpikin tietävät että pohja pitää laittaa kuntoon, ennen kuin voi jatkaa luvan ehtojen mukaan eteenpäin.

Se että pohjasta löytyy esim. pieni kosteusvaurio, ei tarkoita sitä että maksaja nyt yhtäkkiä vaihtuukin ja taloyhtiö maksaakin kaiken. Taloyhtiö maksaa oman osuutensa ja osakas oman osuutensa niin kuin oli sovittu lupaehdoissa (= pohja kuntoon).

Yleensä tuo pohjan tilan tutkiminen on kyllä taloyhtiön tehtävä, ei osakkaan. Ilmeisesti kysymys on asukasisännöitsijästä, jolta puuttuu perusasioiden tuntemus, minkä vuoksi osakas tekee omiaan ja pyörittää taloyhtiön hallintoa, vaikka tehtävä kuuluu hallitukselle. Hallituksen ei tarvitse reagoida päivässä tai kahdessa. Kolme viikkoa on vielä kohtuullinen aika käsitellä asia, vaatii hallituksen kokouksen, asiaan perehtymistä, asiantuntijalausuntoa ym. ja tietysti yhtiön tilaaman uuden rakenteiden tarkastuksen ja niiden pohjalta tehdyn korjaussuunnitelman. Tämän ajan työt ovat pysähdyksissä.

Kysymys on 6 asunnon yhtiöstä, jossa "pappi, lukkari ja kuppari" ovat osakeyhtiölain vaikutusvallan alla ja yrittävät suoriutua tehtävästä, joka vaatisi juristin ja tilintarkastajan pätevyyttä tai sitten on palkattava yhtiöön nämä asiantuntijat (= isännöitsijäntoimisto palveluineen). Tuossakin (pienessä) yhtiössä olisi selkeintä että vedeneristeet olisivat osakkaan vastuulla. Yhtiö vastaisi että pohja on kunnossa (taloyhtiön tilaama kartoitus) ja osakas siitä eteenpäin. Yhtiöjärjestyksen muutoksella tuo hoituisi helposti, siten jäisi pois tämä rumba mikä kuuluu yhtiölle ja mikä osakkaalle ja kuinka paljon pitää hyvittää esim. siitä 7 vuotta sitten tehdystä pesuhuoneremontista jne. Näistä asioista ei edes juristilla tai tilintarkastajallaakaan ole tarkkaa tietoa.

Sertifiointi, lupamenettely ja taloyhtiölle edelleen kuuluva vastuu rakenteiden kunnosta (edellyttää säännöllisiä kosteusmittauksia) takaavat että pesuhuoneiden kuntoa voidaan valvoa edelleen.